土拍市场活力增强全面回暖还需时间
继10月底广州成功卖出6宗住宅用地,收金近90亿元后,进入11月,广州土拍市场继续保持热情,陆续推出多宗地块。据统计,截至11月22日,广州共有24宗涉宅地块待拍,起拍总价达211.38亿元。临近年底,这些地块备受市场关注:能否延续土拍热度,顺利出让?
事实上,进入11月后,受到多项利好房地产政策的推动,多个城市的土地市场开始活跃起来。除广州外,北京、上海、成都、杭州等地频频进行土地出让,北京和杭州土地更是继续保持高溢价率成交。全国土拍市场是不是已经全面回暖?明年土拍市场又将如何发展?
借着一轮又一轮“止跌回稳”的东风,近期广州土拍市场呈现出一片火热的局面。截至11月22日,广州共有24宗涉宅地块待拍,分布于越秀、海珠、白云、番禺、黄埔、南沙、花都、增城、从化等区域,总面积超过90.06万平方米,起拍总价达211.38亿元。
在这24宗待拍地块中,位于中心城区核心地段地块的越秀区广州大道中345号北侧AD016619地块尤为引人注目。作为广州市中心最稀缺的土地资源,越秀区的住宅地块自带吸引力,不论是位置还是周边配套都成为土地市场的“香饽饽”。不过迄今为止,该地块已经三次延期拍卖,11月19日下午,该地块再次宣布延期竞拍,改至2024年12月10日11时进行竞拍。
对于房企来说,拿下越秀区的地块不仅意味着未来可观的回报,也象征着在广州市内核心区进一步稳固其市场地位。当然,该地块对竞得人的要求并不低。公告显示,竞得人须按规划条件建设市政道路用地、消防站、其他管理用房(警务室),且须采用装配式建筑的建造方式,实施装配式建筑的面积比例不低于地上计算容积率建筑面积的70%。
海珠区东晓路东侧地块同样备受瞩目。作为连接城市中心与珠江的重要区域,该地块的开发不仅有助于提升片区整体的居住价值,还将为城市的滨水景观带建设注入新的活力。地块位于滨江中板块,周边配套完善,多改善户型产品,该地块预计未来也会为片区带来改善型高端住宅产品。
此前,按照出让公告要求,开发商需要配建政府性统筹用房5081平方米以及一系列公共配套。不过,这次重新挂牌后,公告显示取消了5081平方米的政府性统筹用房要求,按照现有要求,拿地房企只需配建社区居委会、社会议事厅等公共服务设施。如此一来,该地块的实际起拍楼面价约为3.4万元/平方米,比原来下调了2865元/平方米。实际起拍楼面价不仅能降低开发成本、优化利润空间,预计也能吸引更多公司参与竞拍。据悉,东晓路地块将于12月3日进行限时竞价,该地块会花落谁家?值得期待。
此外,黄埔区的广深沿江高速以南、开发大道以东HPG-NG-06地块,即南岗将军山地块,同样受到市场关注。必须要格外注意,整个将军山改造项目共规划7块住宅用地(含商住),此次出让的地块面积仅为1/10,意味着控规范围内,未来三五年会有源源不断的住宅用地入市。该地块首期地块起拍价8.5亿元,剔除3.09万平方米回迁和5149平方米配建,折合楼面价9482元/平方米,对标周边一二手房价格,楼面价具有性价比优势。
而该地块最大的亮点是,出让条件对户型设计的约定:鼓励采用“大阳台”设计。这也代表着,将军山项目的新房得房率,理论上能做到130%。作为黄埔首个得房率130%的地块,预计将吸引不少公司参与竞拍。
在番禺区、南沙、增城、从化等区域,也有一些优质宅地待售。如番禺区洛浦街新光快速东侧地块、南站商务区3宗地块、花都区中轴线板块的两宗地块等。这些片区近年来教育、产业和生活功能愈加完善,成为刚需和改善用户的置业优选;同时因其更大的可开发土地面积和相比来说较低的土地成本,吸引了不少以刚需和改善型需求为主的房企关注。尤其是在当前广州外围区域全力发展轨道交通的背景下,花都、增城和从化这些片区的土地开发潜力也显现出来。
事实上,不止广州,近期,北京、上海、深圳等一线城市的土地拍卖市场表现活跃,尤其是11月以来,各地的土拍活动再次成为市场焦点,显示出房企对一线城市土地资源的格外的重视以及市场逐渐回暖的迹象。
在北京,近期土拍市场呈现出供需两旺的局面。10月底,北京丰台区推出一块棚户区改造用地,这块地拍卖不再设置地价上限和销售指导价,也没有设置未来商品住房的销售指导价,这是近三年来,北京土地拍卖市场首次出现“不限价”的地块。11月5日北京成交3宗宅地,总成交金额达127.535亿元。其中,海淀区的一个地块共吸引了6家房企参拍,经过35轮竞价才转入摇号环节,最终以超过起拍价30%的价格成交。
业内分析指出,此现状表明房企对北京市场未来的看好,尤其是在政策相对宽松、金融环境逐渐改善的背景下,企业对获取优质土地资源的需求十分迫切。
在上海,土拍市场的热度同样不减。近期上海一次推出10幅地块,此次土拍不仅供应量大,且涉及多个热门地块,如浦东的唐镇和新杨思等。尤其是在杨浦区,三幅优质地块吸引了大量购房者的目光。与此同时,虹口、闵行、普陀和宝山等区域也推出了新地块,让人期待不已。上海的土地供应一直有限,尤其是内环内的核心区域,更是“一地难求”。
未来,这些新地块的开发和市场表现,不仅将直接影响上海楼市的走向,也将对整个房地产市场的信心起到重要影响作用。
深圳方面,11月的土拍活动同样火热。作为一线城市中经济发展最具活力的代表,深圳的每一次土地拍卖都会吸引到众多房企的目光。尤为值得一提的是,11月初,深圳发布了一个土地出让公告,与北京类似,交房即发证、不限售价、不限户型、价高者得。紧接着,深圳推出了位于南山区和宝安区的几宗地块,其中南山区的地块因其靠近科技园的优势,吸引了多家龙头房企的激烈竞拍,最终以超过起拍价40%的价格成交。
业内人士认为,深圳土地市场的热度,一方面反映了房企对高科技产业集聚区域未来房产需求的乐观预期,另一方面也显示了企业希望能够通过获取土地资源,提前布局高端住宅市场的战略考量。
此外,进入11月,杭州、成都等地土拍市场接连出现地块高溢价率成交。11月20日,杭州出让3宗住宅用地,均溢价成交。武汉、青岛、长沙等热点城市最近也在加大土地供应,以优化土地出让流程、降低购地门槛、放宽预售条件,提升市场信心。与此同时,一些地方积极推动低密度住宅建设,鼓励开发商打造绿化率高、节能智慧的住宅。
从全国各地土地市场来看,回暖信号明显。政府通过一系列措施降低了购地难度,提高了土地市场的透明度,吸引了更多的开发商参与。如深圳的“不限价”新规,无疑为市场注入了新的活力和竞争力,通过灵活的政策调控,或许能够进一步促进房地产市场的健康发展。
此外,有必要注意一下的是,北京、杭州等地的高溢价率成交地块,意味着市场需求的增加,也为未来土地市场的走向提供了积极信号,优质地块更受关注。浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬也认为,假如没有新政,不也许会出现多轮竞价。但是开发商参与度和热情与土地质量很有关系,优质土地受到开发商认可。
据搜狐房产广州统计,截至11月18日广州2024年土地出让总价仅468.61亿元,与2023年1182.54亿元的土地出让总额相比,还有着不小的差距。接下来,待售的24宗地块起拍总价达211.38亿元,能否顺利出让,广州能否延续其他一线城市的土拍热度拍出高价,备受市场关注。
当前的土地市场展示出一定的活力,主要得益于政策的推动和市场信心的恢复。国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任牛三元就指出,随着政策效果不断发力,房地产市场供需关系的不断改善,以及房地产企业融资环境好转,预计四季度土地市场将有进一步提升。
土地市场有所提升,是否意味着全面回暖?对此,业内的人表示,9月份一揽子房地产政策出台以来,部分热点城市优质地块热度较高,但不少城市存在土地流拍和以底价成交的现象。这都表明,土地拍卖冷热不均的现象仍将延续一段时间。
近期,多个热点城市优质地块出现高溢价率成交,也有不少人期待广州土拍市场的惊喜表现。但要指出的是,目前广州民营房企拿地仍然偏向谨慎,广州主要参与拿地的企业也是以保利、越秀、城投等国央企为主;在各地土地拍卖的过程中,广州仅成功出让23宗地块,其中多以底价成交,其他地块或流拍或屡次延期出让。
土地市场的回暖是一个复杂的过程,需要各方的共同努力和长期的政策支持。在未来,如何平衡市场需求与土地供应,以及如何逐步优化政策,将是影响市场走向的重要因素。
值得一提的是,11月22日,广州官宣取消普通住宅和非普通住宅标准。继有关部门发布房产税收新政后,北上广深均已取消普宅和非普宅标准。对于购房者来说,取消普宅标准有望降低非普宅的交易税费,降低购房成本,带动改善性住房需求释放,也有助于企业更好地配比产品类型,无疑是提升市场信心的催化剂。
“从最近的政策组合拳来看,市场比较积极。”上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿指出,“土地市场跟房地产市场是一个联动的市场,房地产市场上大家购房的信心充足了。在市场积极的情况下,开发企业的拿地信心也会更加积极,有利于市场整体信心的恢复。”
与此同时,税务总局还发布了《关于降低土地增值税预征率下限的公告》,规定将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点,12月1日起施行。中国财政科学研究院院长杨志勇公开谈到,这次住房税收政策的调整对于开发商来说也是利好的,有助于缓解或者减轻开发商的金钱上的压力助力房地产市场的平稳健康发展。
对于房企来说,接下来是否在土拍市场锐意进取,既是一个机遇,也是对未来市场走势的信心考验。对广州来说,在政策持续宽松的环境下,年底的土地拍卖或许有望延续此前的良好势头,明年的土拍情况依然有赖市场销售的表现和信心的反馈。